Mutui edilizi e fondiari

Dal punto di vista operativo il mutuo edilizio è una soluzione ben diversa dal mutuo fondiario.

Il primo viene infatti erogato gradualmente, a stato avanzamento lavori, per finanziare la costruzione di un edificio. Con "mutuo fondiario" si usa invece riferirsi a quello rilasciato in unica soluzione, destinato di solito all'acquisto di un immobile già completato.

NOTA: Entrambi i mutui possono riguardare un'unica unità immobiliare o anche condomini costituiti da centinaia di appartamenti.

In termini giuridici non esiste tuttavia alcuna differenza tra le due opportunità, in quanto vengono entrambe regolate dalla stessa disciplina sul "credito fondiario".

La materia viene trattata espressamente negli articoli da 38 a 42 del Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993 (Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) che classifica come credito fondiario quello che ha per oggetto "la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili" (Articolo 38, Comma 1).

Le banche scelgono volentieri di avvalersi della regolamentazione riservata al credito fondiario a motivo della maggiore tutela che ne deriva in caso di fallimento del proprietario dell'immobile ipotecato.

Affinché tale normativa sia applicabile è però necessario che l'operazione soddisfi i cosiddetti "requisiti di fondiarietà, ovvero:


Iscrizione ipotecaria di primo grado


Durata contrattuale superiore a 18 mesi


Concessione non eccedente l'80% del valore immobiliare (salvo in presenza di specifiche garanzie integrative come ad esempio le polizze fideiussorie).


La classificazione del mutuo come "fondiario" favorisce anche il debitore, cui vengono attribuiti alcuni speciali diritti e in modo particolare:


Pretendere la riduzione della somma ipotecaria iscritta al decrescere del debito residuo (art. 39, comma 5)


In caso di mutuo non frazionato ottenere il frazionamento contabile e ipotecario proporzionalmente alla quota rappresentata dalla propria unità (art. 39, comma 6)


Godere della riduzione a metà dell'onorario notarile per l'atto di mutuo (art. 39, comma 7)


Disporre della facoltà di estinguere il mutuo in misura parziale o totale a fronte di una commissione omnicomprensiva (art. 40, comma 1)


Contare su una maggiore dilatazione dei tempi dell'azione legale in caso di ritardato pagamento delle rate (art. 40, comma 2).


fonte telemutuo.it

Agevolazioni fiscali mutuo

I vantaggi fiscali per chi acquista un immobile da destinare ad abitazione principale sono molteplici e possono portare ad un grosso risparmio economico. La dichiarazione della destinazione della casa va fatta al rogito, da quella data avrete 18 mesi per trasferire la vostra residenza nel comune dove è sito l'immobile (n.b. non è necessario trasferire la residenza presso l'indirizzo della casa) comunque, solo un'abitazione può essere destinata a "prima casa".
Vantaggi fiscali: Pagherete al rogito un'imposta di registro pari al 3% se acquistate da privato (per seconde case è del 7% del valore dichiarato) e 129,11€ da impresa; imposta ipotecaria fissa di 129,11€ (seconde case è del 2%) sia che acquistiate da privato che da impresa (in quest'ultimo caso - seconde case resta 129,11€); imposta catastale di 129,11€ (sia per privato che impresa) che diventa del 1% del valore dichiarato in caso di seconde case acquistate da privati (resta di 129,11 da imprese). Ricordate che per gli acquisti da imprese dovrete pagare anche un 4% di iva in aggiunta alle citate voci. Il risparmio fiscale è notevole, es: per un importo dichiarato di 120.000€ con l'agevolazione paghereste 3600€ di imposta di registro, senza agevolazione 8400€ - di imposta ipotecaria 129,11€ con l'agevolazione, senza 2400€ - di imposta catastale 129,11 con l'agevolazione, senza 1200€ - (valutazione fatta per un acquisto fatto da un privato).
Fiscalmente detraibili: l'art. 13-bis del DPR 917/86 stabilisce che dall'IRPEF è detraibile un importo pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori (percentuale da calcolare su un ammontare degli interessi comunque non superiore a 3.615,20 euro) pagati alla banca per mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale. L'acquisto deve essere effettuato nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo. In caso di contitolarità del contratto di mutuo (ad esempio cointestazione al 50% tra coniugi) ad ognuno spetterà la detrazione del 19% al massimo su 1.807,60 euro.

fonte mutuobanca.com

Agevolazioni prima casa

In caso di acquisto della "Prima casa" sono previste una serie di agevolazioni:

- L'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta.
- Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Se il venditore dell'immobile è soggetto ad Iva chi compra dovrà pagare l'Iva con l'aliquota ridotta al 4% al posto del 10%.
L'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
Se il venditore dell'immobile non è soggetto ad Iva l'imposta di registro si dovrà pagare con l'aliquota del 3% al posto del 7%.
Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuna in misura fissa di 168 euro.

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa riguardano:

La natura dell'immobile acquistato. Le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione "non di lusso".
Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.).

L'ubicazione dell'immobile acquistato.
L'immobile deve essere ubicato: - nel comune di residenza dell'acquirente
- nel comune in cui, entro 18 mesi (termine elevato da 12 a 18 mesi dall’1/1/2001) l'acquirente stabilirà la propria residenza
- nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza
- nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro
- nel caso in cui l'acquirente sia un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE) l'immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano.

L'acquirente nell'atto deve dichiarare:
- di non essere titolare, esclusivo o in agevolazioni comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
- qualora non risieda già nel comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l'unità abitativa acquistata con le agevolazioni "prima casa".

L'AZIONE DI VERIFICA RELATIVA ALLA SUSSISTENZA DEI REQUISITI “PRIMA CASA” PUÒ ESSERE EFFETTUATA DALL'UFFICIO DELLE ENTRATE TERRITORIALMENTE COMPETENTE ENTRO IL TERMINE MASSIMO DI TRE ANNI.

Riepilogo delle imposte

Acquisto prima casa da privato Registro 3%, altre acquisti 7%
Ipotecaria Euro 168,00,altre acquisti 2%
Catastale Euro 168,00, altre acquisti 1%
Acquisto prima casa da impresa Iva 4%, altre acquisti 10%
Registro Euro 168,00, altre acquisti Euro 168,00
Ipotecaria Euro 168,00 altre acquisti Euro 168,00
Catastale Euro 168,00 altre acquisti Euro 168,00

Decadenza dalle agevolazioni

L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
- non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
- vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.


Se si vende e si riacquista la "prima casa"

Chi cede l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, ed acquista un'altra abitazione, non di lusso, costituente prima casa, può beneficiare di un credito di imposta costituito dal recupero dell'imposta di registro o dall'IVA versata al momento dell'acquisto del primo immobile. Il tutto alle seguenti condizioni:
1) il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita dell'abitazione precedente;
2) il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa;
3) se la vendita è posta in essere senza che siano decorsi cinque anni dal primo acquisto, la nuova casa deve essere adibita ad abitazione principale.

Fonte: Agenzia delle entrate

Le agevolazioni fiscali per costruzione e/o ristrutturazione

Di quali agevolazioni fiscali si può usufruire nel caso di costruzione o ristrutturazione della propria abitazione? Vediamo insieme i requisiti per le relative spettanze.
I contribuenti che intraprendono la ristrutturazione e/o la costruzione della loro casa di abitazione principale possono detrarre dall'Irpef gli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari.
Per costruzione e ristrutturazione di unità immobiliare si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia.
In particolare, sono detraibili nella misura del 19% gli interessi passivi e relativi oneri accessori (nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione), pagati in dipendenza dei contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell'Unione europea ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

L'importo per il quale spetta la detrazione non può superare 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d'imposta.

La detrazione spetta anche per la costruzione di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.

A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Per usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

- il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi,antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei lavori di costruzione;

- l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;

- il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

La detrazione è limitata all'ammontare degli interessi passivi riguardante l'importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell'immobile.
La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

(Tratto dalla Guida Fiscale per la Casa dell’ Agenzia delle Entrate)
fonte guidamutui.it

IL TASSO DI USURA

La possibilità di fissare liberamente il valore dei tassi di interesse, siano essi Fissi, Variabili o Misti, è condizionata dal rispetto di un limite oggettivo, fissato dalla legge. Il termine "Tasso di usura" è in genere utilizzato per designare l'ottenimento di un prestito di un denaro ad un tasso di interesse molto alto.


Al fine di porre un freno ad un fenomeno in continua crescita, come quello dell'usura, il Parlamento ha aggiornato le proprie disposizioni, stabilendo che il Ministero del Tesoro debba rilevare trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio degli Interessi praticati dalle Banche e dagli Intermediari Finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni di prestito.


I valori medi così rilevati saranno pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale.
I tassi medi determinati in tale modo ed aumentati della metà costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Nel caso in cui si sottoscriva un contratto di mutuo con interessi superiori alla soglia definita di usura, gli interessi saranno dovuti esclusivamente nella misura prevista dalla legge.

Quindi, Il Ministero del tesoro, sentiti la Banca d’Italia e l’Ufficio italiano dei cambi, rileva trimestralmente il tasso effettivo globale medio di varie categorie di finanziamento: quello che comprende non solo gli interessi pagati, ma anche le commissioni, le remunerazioni a qualsiasi titolo e spese (escluse quelle per imposte e tasse), riferite ad anno.

Le banche e gli intermediari finanziari ed ogni altro ente autorizzato all’erogazione del credito "sono tenuti ad affiggere nella rispettiva sede e in ciascuna delle proprie dipendenze aperte al pubblico, in modo facilmente visibile, apposito avviso contenente la classificazione delle operazioni e la rilevazione dei tassi".


fonte laconsulenza.it

Mutuo Giovani

La specie del mutuo per giovani : tra le tante locuzioni ricercate dai nostri lettori vi sono quelle relative al mutuo giovani o mutui per giovani ed in particolare mutui agevolati giovani coppie od ancora mutui a giovani coppie anche di fatto. Anzitutto specifichiamo che il mutuo per giovani coppie o mutui a giovani sposi anche non freschi di matrimonio sono dei normali finanziamenti ai giovani che rientrano tra le agevolazioni in materia di mutuo (cfr. mutui agevolati). E' semplice in capire chi sono i soggetti a favore dei quali è concessa la agevolazione: a giovani pure single, ma soprattutto a giovani coppie anche nel caso che abbiamo figli e quindi abbiano formato una famiglia.
Circa i soggetti che erogano i finanziamenti ai giovani possono essere sia le banche sia gli enti pubblici come ad esempio quello regionale, etc.

Requisiti essenziali dei mutui per giovani : è scontato, ma il requisito primario per accedere al mutuo giovani è legato proprio alla età dei beneficiari intestatari del mutuo: in linea generale tali tipi di mutui vengono accordati a persone che non abbiano superato i 35 anni di età. Eccezionalmente, alcune banche o alcuni enti pubblici arrivano a 40 anni di età. Oltre i suddetti anni non è più possibile di parlare di mutuo per giovane e si rientra nella categoria dei mutui generici con le conseguenze del caso. Un altro requisito generale del mutuo per giovani è quello che l'acquisto deve ricadere sulla abitazione principale, cioè le note agevolazioni prima casa ai giovani hanno senso solo se è in gioco la prima casa. Atri requisiti, come ad es. un reddito minimo, giovani coppie di sposi o entro un tot dal matrimonio, li troviamo in seno agli enti pubblici regionali, mentre le banche diciamo che sono più democratiche perchè i finanziamenti ai giovani prescindono dallo status dei richiedenti che quindi possono essere giovani coppie di fatto o conviventi more uxorio, giovani coppie separate o divorziate, e perchè nò anche coppie omosessuali.
Le agevolazioni del mutuo giovani : le agevolazioni dei mutui a giovani sono molteplici e legate ora a quella banca ora ad una determinata legge nel caso dello stato, in questa sede cerchiamo di riassumere le più importanti agevolazioni legate al concetto di mutui per giovani. La più rilevante tra le agevolazioni dei mutui ai giovani è sicuramente quella che cade sul tasso di interesse o sullo spread: questi sono in genere più bassi dei mutui tradizionali e possono addirittura azzerarsi con l'intervento degli enti statali, solitamente l'ente regionale, ma in questo caso la giovane coppia deve essere di sesso diverso oltre che sposata od in procinto di matrimonio. Altra agevolazione sul mutuo per giovani è relativa alle spese accessorie: la totalità delle banche riduce o annulla i costi accessori se i mutui riguardano giovani, in particolare giovani coppie. Ancora. Essendo soggetti giovani, altra forma di agevolazione è quella di coprire il 100% del valore del mutuo perchè si presume che la giovane coppia all'inizio della vita familiare difficilmente possa anticipare quel 20% di capitale necessario invece in un mutuo tradizionale.

Nuova forma di agevolazione sul mutuo giovani : tra le agevolazioni per giovani coppie alla ricerca della prima casa c'è ne una che di recente ha preso piede tra le varie banche. Si tratta del pre-ammortamento dei primi anni di mutuo in maniera tale da ridurre la rata fino al 30% rispetto un mutuo tradizionale. Effettivamente si dimostra utile per chi come la giovane coppia si affaccia alla vita familiare piena di pagamenti ed adempimenti vari. Il sistema del preammortamento riesce a ridurre di molto la rata perchè nel primo periodo del mutuo, che coincide con le maggiori difficoltà della giovane coppia, la rata è formata da soli interessi passivi. Il pre ammortamento con alcune banche può arrivare fino a 5 anni durante i quali magari il tasso è fisso, così da contenere la rata e proteggerla da eventuali rialzi dei tassi. Questo sistema nato appunto per i mutui alle giovani coppie o sposi ha il beneficio di una rata certa e contenuta a fronte, però, di un maggiore esborso di interessi. Sarà compito della giovane coppia sceglire o meno il pre-ammortamento del mutuo.






fonte mutuionline.iaconet.com

Mediatori creditizi

Il mediatore creditizio è una figura professionale da tempo presente nel panorama finanziario. Il compito di un mediatore finanziario è quello di fungere da intermediario tra la domanda e l'offerta, ossia tra banche o istituti di credito ed il cliente finale, intenzionato a chiedere un finanziamento. Tutta la regolamentazione ed una serie di diritti e doveri legati a queste figure professionali sono contenuti nell'art. 2, comma 1, del D.P.R. 28 luglio 2000, n.287.

I mediatori creditizi non sono legati a nessuna della parti in causa (banche e cliente finale) ma operano in modo autonomo ed indipendente e non possono vendere in alcun modo titoli o fornire sovvenzionamenti per conto di società di credito o altro. Anche i mediatori creditizi sono registrati in un apposito albo e precisamente presso l'Ufficio Italiano Cambi che ne sancisce l'ufficialità.

I mediatori inoltre possono chiedere delle commisioni sui contratti effettuati e ciò va a discapito del titolo stesso che subisce un incremento in termini di costo di vendita. I mediatori creditizi operano in genere in società specifiche e preposte a tale mansione e si servono dei mezzi informatici per meglio attirare l'attenzione delle parti adottando tutta una serie di strategie al fine di portare a buon fine il maggior numero di contratti da promuovere.

Molti sono ormai i siti online dedicati a queste società che hanno assunto un ruolo di primaria importanza nell'intero settore finanziario.


fonte guidaprestitiefinanzimenti.com